Expertens bästa knep för budgivningen

Tidigare sparekonomen Günther Mårders har lärt sig budtaktik den hårda vägen.
Foto: Johner/ Lotte Fernvall
Tidigare sparekonomen Günther Mårders har lärt sig budtaktik den hårda vägen.
MIN EKONOMI

För att vinna en budgivning krävs taktik.

Så här knäcker du alla i budstriden:

– Det handlar om ett psykologiskt spel, säger Günther Mårder, tidigare sparekonom och numera vd för Företagarna.

De allra flesta har endast satt en maxgräns för hur långt man ska gå i budgivningen men inte satt upp någon övrig taktik.

Det är därför du förlorar.

– Det är avgörande att ha en taktik. Annars är det bara tillfällighetsbaserat. Du bör göra allt för att öka sannolikheten för att vinna budgivningen. Annars blir du döda fisken och det tenderar att leda till ett högre pris, säger Günther Mårder, tidigare sparekonom och numera vd för Företagarna.

När han för några år sedan skulle göra sin andra bostadsaffär och köpa en villa gick han på 110 visningar och var med i ett 40-tal budgivningar.

– Då stötte jag på de här strategierna och började analysera. Jag har levt hela mitt liv med ekonomin och investeringar. Det här handlar om ett psykologiskt spel.

Men faktum är att de här strategierna även kan användas i alla affärssammanhang.

– De kan användas i alla situationer, både för företagare och privatpersoner där man står inför olika aktionsförfarande som är slutna, där man inte ser sin motståndare. Det funktar inte i en auktionssal. Då är det andra sorters strategier som ska användas. Strategierna ändras när man ser sina motståndare, säger Günther Mårder.

Här är Mårders 7 budtaktiker:

1. Döda fisken - flyter med strömmen och gör som alla andra

– Det här är den absolut vanligaste taktiken. Det är en person som höjer precis lika mycket som alla andra och tar lika mycket tid på sig som alla andra. Personen har ingen taktik förutom ett tak för hur mycket man ska buda. Det är ett planlöst budande, utan en tanke om vad det ska leda till annat än sin prisgräns.

Den här taktiken vinner sällan budgivningar och man blir ganska nervös när andra tillämpar de andra metoderna. För då sätts logiken ur spel. Det här är någonstans en rationell strategi som är sympatisk och naturlig. De tycker att andra strategier är väldigt störande och att de begår ett oskick. Men man måste förstå att budgivningar är ett spel.

2. Gubben i lådan - dyker upp när alla trodde det var slut

– Det är den som bara sitter och bevakar från andra sidan utan att vara med i budgivningen. Den tar ofta tidigt kontakt med mäklaren och säger till mäklaren: ”Ring ett sista samtal till mig för jag har viljan och möjligheten att köpa den här bostaden.” Efter ett par dagar när budgivningen saktar in dyker Gubben i lådan upp från ingenstans och lägger ett bud som ofta ligger markant över vinnande budet.

– Att visa att man inte är intresserad kan skapa färre bud. Om Gubben i lådan agerat som Döda fisken hade den varit med och drivit upp priset.

Det här taktiken kan ta musten ur många. Det kan vara många Döda fiskar som budar och de blir passiva. Utmaningen är personen som vann budgivningen. Den kan tända till och då får man igång budgivningen igen. Då har man missat chansen och skjutit iväg ett dött skott. Det finns alltså en risk att en eller flera köpare har bestämt sig för att det här objektet ska de ha och redan flyttat in mentalt. De har redan tittat på inredning och då blir människan irrationell. Det blir en känslomässig fråga och Gubben i lådan blir en känslomässig förolämpning.

3. Bazookan - skjuter sitt enda skott direkt

– Precis innan visning avlossar Bazookan sitt absolut högsta pris som man kan tänkas betala. Det ligger på nivån där man tror att säljaren känner ett sug att sälja och omedelbart drar hem objektet. Man ska ha otroligt bra marknadskunskap.

– Man kan också ha ett förbehåll om en tidsbegränsning. Om man inte får ett besked innan kvällen dras budet tillbaka.

Är Bazookans bud för lågt är risken stor att säljaren ändå går vidare med ordinarie budgivning.

4. Psykaren - stresshöjer direkt på motbud mikroskopiskt

– Psykaren försöker bryta ner motståndaren fullständigt. Man tillåter inte att de andra intressenterna att mentalt flytta in. För då blir de irrationella. I snabba pulser gör man mikroskopiska höjningar med 5 000 kronor. Man kan ha sagt till mäklaren att höja med 5 000 kronor en minut efter ledande bud upp till en viss nivå oavsett vad de andra höjer med. Det är mentalt knäckande i budgivningen när någon hela tiden höjer. Direkt det plingar i telefonen med nästa bud kommer Psykarens bud precis efter. Tillslut kan man trötta ut de andra. De blir så förbannade att det tar sån tid.

Det här är en budstrategi som är väldigt effektiv när säljaren står inför en storhelg som midsommar, påsk eller julen. För precis efteråt börjar stiltjen på bostadsmarknaden. Det finns ett naturligt datum då säljaren vill ha ett avslut.

5. Hala ålen - förhalar vid varje ny budhöjning

– Den förhalar hela tiden budgivningen. Den lägger en normal höjning men när den får frågan om att höja igen ber den om betänketid. ”Jag ska bara kontrollera med banken och min familj” och återkommer senare i slutet av dagen eller nästa dag. Man tar enormt med tid på sig. Säg hela tiden till mäklaren ”Jag tror absolut att vi är beredda att lägga ett bud men låt mig konsultera med familjen”. Va svårtillgänglig rent allmänt. Risken är att man framstår som väldigt osympatisk.

Den här taktiken ska man gärna tillämpa när det inte finns så många andra budgivare. Taktiken passar även till dödsbo eller organisationer som säljer bostäder där man allra helst bara vill få ett högt pris istället för att drivas av känslor.

Genom att dra ut på tiden öppnar det även upp för att nya objekt kommer upp på marknaden som kan locka till sig motspelarnas uppmärksamhet.

6. Bottenfiskaren - försöker med ett skambud och ger tidsfrist

– När det är många objekt ute på marknaden och det inte kommit några andra bud kan man testa Bottenfiskaren. Säljaren går ut med en viss prisnivå och har då byggt upp en mental bild om en normal prisnivå. Då behöver man något drastiskt för att sätta den mentala bilden ur spel. Bottenfiskaren lägger ett bud så långt under accepterat pris så säljaren nästan blir förolämpad. Då börjar säljaren ifrågasätta sin prisbild. Bottenfiskaren vet att den inte kan vinna på den nivån men ankrar en mental ny nivå för säljaren. Sen kan man erbjuda säljaren att om du kan gå upp lite grann i pris för att få ett avslut på affären.

Du kan inte bara vinna genom att lägga det första skambudet.

7. Skygga strategen - ger ett erbjudande som inte är ett bud

– Det här är den värsta av alla taktiker. Det här är en person som likt Gubben i lådan befinner sig utanför budgivningen. Skillnaden är att Gubben i lådans bud registreras. Skygga strategen är inte beredd att lägga ett bud men ett erbjudande. För om Skygga strategen skulle ha lagt ett öppet bud skulle den som leder budgivningen med största sannolikhet fortsätta buda.

– Skygga strategen lägger erbjudande om att köpa objektet ofta kopplat till en tidsfrist. Ingen annan av budgivarna får reda på det och kan på så sätt inte buda över erbjudandet. Röjer mäklaren erbjudandet för de andra intressenterna blir det ogiltigt.

Krydda gärna erbjudandet. Kombinera det med att vara flexibel med inflyttsdatumet. Säljaren kan då få välja att överlåta bostaden i morgon eller om ett halvår. Erbjud också säljaren att lämna kvar skrymmande möbler om det är en stor bostad och överlåt den ostädad. Det är socker för en säljare eftersom man sparar jättemycket tid. Det kanske blir 50 000 För köparen är 50 000 extra för flyttstädning, extra räntekostnader för flyttdatumet och bortforsling av sakerna liten kostnad i budsammanhang.

LÄS OCKSÅ: 48 tips för att lyckas med bostadsköpet