Tänk på det här när du köper nyproducerat

1 av 3 | Foto: Johnér
MIN EKONOMI

Utbudet av nyproducerade lägenheter är rekordstort. Men det finns många saker att tänka på innan du slår till.
Till exempel kan månadsavgiften behöva höjas betydligt mer i nya föreningar än i gamla, varnar experter för.

Det byggs så det knakar i Sverige, och bostadsutbudet är nu större än på länge. Inte minst när det gäller nyproducerade bostäder – där är utbudet rekordstort, enligt en undersökning från SBAB.

Men att köpa en nybyggd bostadsrätt skiljer sig på flera sätt mot att köpa en begagnad. Det finns många fördelar, men också saker att se upp med. Vi har bett experterna Arturo Arques, privatekonom på Swedbank, och Sharon Lavie, familjeekonom på Ikano Bank, lista de viktigaste sakerna att fundera extra kring.

Fördelar

  • Nytt och fräscht
    En given fördel med nybyggt är att det är nytt och fräscht. Du har dessutom möjlighet att påverka bostadens utformning och materialval.
    – Det kan du så klart göra i en befintlig bostadsrätt också, men det blir ofta dyrare, säger Sharon Lavie.

  • Fast pris
    När du köper en nybyggd bostad slipper du dras med i en budgivning som kan trissa upp priset.
    – Det tycker många är jobbigt, att priset kan skena iväg, säger Sharon Lavie.

  • Kan påverka från början
    I en ny bostadsrättsförening kan du se till att styrelsen gör rätt från första stund.
    – Det är lättare att se till att föreningen till exempel tar ut rätt avgifter från början, istället för att ta över något som skötts dåligt i 20 år, säger Arturo Arques.

  • Sker besiktning
    Innan du flyttar in i ett nybygge sker en ordentlig besiktning.
    – Det sker en rejäl genomgång vilket ger en extra trygghet, säger Sharon Lavie.

Nackdelar

  • Ofta dyrt
    Nybyggda lägenheter kostar ofta mer än begagnade. Dessutom kan du få ligga ute med pengar långt innan du kan flytta in.
    – Ofta tar det ett par år innan du kan flytta in, och under tiden kan du behöva betala bokningsavgift och förhandsavgift, säger Sharon Lavie.

  • Högre skulder
    Nya bostadsrättsföreningar är ofta mer skuldsatta än äldre, något som kan påverka din framtida månadsavgift. Ju högre skuldsättning per kvadratmeter, desto mer kommer månadsavgiften behöva höjas den dag räntorna stiger.

  • Köper och säljer på olika marknader
    När du köper nyproducerat betalar du ett pris för en bostad som kanske är klar först om två år. När det senare närmar sig inflyttning och du eventuellt ska sälja ditt befintliga boende, kan mycket ha hänt på marknaden.
    – Räntorna kan till exempel ha gått upp. Dessutom kommer vi förmodligen få ett skärpt amorteringskrav vilket kan matta av marknaden, säger Sharon Lavie.

  • Byggarbetsplats
    Risken finns att du får stå ut med byggstök under en period efter att du flyttat in.
    – Det är viktigt att vara medveten om det innan man bestämmer sig. Det kan vara stökigt under ett antal månader, säger Arturo Arques.

Det finns också en rad saker som är extra viktiga att undersöka innan man bestämmer sig för att köpa en nyproducerad bostad.

1. Äger föreningen marken?

En bostadsrättsförening kan antingen äga marken huset står på, eller betala hyra till kommunen i form av tomträttsavgäld. Oavsett om du köper nyproduktion eller en befintlig lägenhet är det här en viktig parameter att ta ställning till.

– Tomträttsavgälden fastställs av kommunfullmäktige med med jämna mellanrum, och bor du i ett attraktivt område kan du räkna med att du med stor sannolikhet kommer åka på kraftiga höjningar, om markpriserna fortsätter att stiga. Högre tomträttsavgäld innebär högre månadsavgift för dig som boende. Det ska du fästa stor vikt vid, säger Arturo Arques.

2. Hur skuldsatt är föreningen?

I årsredovisningen kan du ta reda på hur skuldsatt föreningen är. Beräkna skuldsättningen per kvadratmeter boyta genom att dividera föreningens lån med totala boytan i föreningen. Om räntorna stiger ökar föreningens räntekostnad på sina lån – något som resulterar i högre månadsavgifter för dig som boende.

– Är föreningen högt skuldsatt och något händer med räntorna så påverkas din månadsavgift. Det får inte samma effekt på föreningar med lägre skuldsättning, säger Sharon Lavie.

Snittet ligger på cirka 5 000 kronor per kvadratmeter, men är ofta högre för nyproduktion – i vissa fall över 20 000 kronor per kvadratmeter. Något som kan bli en rejäl smäll när räntorna går upp.

– Men det behöver inte vara en dealbreaker, om du i motsvarande grad får ett lägre pris för lägenheten, säger Arturo Arques.

3. Finns det plan för högre räntor?

I den ekonomiska planen kan du kolla om det finns beskrivet vad som händer om räntorna stiger.

– Vad händer om räntorna stiger till fyra-fem procent? Det är högt men inte helt osannolikt. Om det finns beskrivet något åt det hållet så är du medveten om vad kostnaden kan bli, säger Sharon Lavie.

4. Går föreningen med underskott?

Många föreningar, i synnerhet i nyproduktion, går ofta med underskott. Det innebär att man medvetet sätter en månadsavgift som inte täcker föreningens samtliga kostnader. Skälet är att köpare är beredda att betala mer för lägenheter med låg månadsavgift.

– På sikt bygger man upp en skuld i föreningen som förr eller senare måste betalas tillbaka. Många bostadsrättsföreningar i nyproduktion kommer att bli tvungna att höja avgifterna mer i framtiden, än föreningar som inte går med underskott. Bor du i en förening som inte driver föreningen med underskott minskar den risken. Dessutom kommer det att vara lättare att sälja lägenheten den dag du eventuellt flyttar vidare, säger Arturo Arques.

5. Hur stort är lägenhetens andelstal?

En lägenhets andelstals sätts när föreningen bildas, och avgör vilken insats du ska betala. Hur stor månadsavgift du betalar styrs av andelstalet, eller av en annan fördelningsnyckel fastställd i samband med att föreningen bildas. Tidigare var det främst lägenhetens storlek i förhållande till föreningens totala yta som styrde.

I nyproducerade lägenheter har det blivit allt vanligare att andelstalet för insatser, och andelstalet för månadsavgifter, sätts enligt helt andra principer. Det innebär att du som köper en nyproducerad bostadsrätt bör undersöka principerna noga för att minimera risken att du subventionerar driftkostnaden för andra medlemmar.

– Det är rimligt att den som bor i en liten lägenhet betalar lite mer i månadsavgift i förhållande till lägenhetens storlek, än den som bor i en stor lägenhet. Ni sliter ju till exempel på hissen, trapphuset och tvättstugan lika mycket. Men ibland kan skillnaden vara över 30-40 procent bland nyproducerade lägenheter i samma förening. Det mest extrema jag sett är 70 procents skillnad. Se till att du inte betalar oproportionerligt mycket, säger Arturo Arques.

FAKTA

Köpa nyproducerat – hela processen

  1. Intresseanmälan
    Byggherrar samlar ofta in intresseanmälningar till nya projekt innan de byggs. Dessa är inte bindande, men i vissa fall får man företräde att teckna sig för köp.

  2. Säljstart
    När det är dags för säljstart presenteras bostäderna mer ingående, till exempel med priser och månadsavgifter. Nu kan du som spekulant lämna in en köpanmälan.

  3. Bokningsavtal och bokningsavgift
    Om du blir erbjuden en bostad tecknas ett bokningsavtal och du betalar en bokningsavgift.

  4. Förhandsavtal/upplåtelseavtal
    Beroende på hur långt processen med att bilda bostadsrättsföreningen kommit tecknas antingen ett förhandsavtal mellan dig och föreningen, eller så tecknas ett upplåtelseavtal direkt. Förhandsavtal tecknas ibland 12 månader eller mer innan inflyttning.

  5. Val av tillval, besök i bostaden etc
    Under tiden som bostaden byggs får du oftast välja material för exempelvis ytskikt och köks- och badrumsinredning. Ofta får du besöka en visningslägenhet där du kan se materialvalen på plats.

  6. Slutbesiktning
    Några veckor innan inflyttning besiktigas bostaden av en oberoende besiktningsman. Du är välkommen att delta för att kontrollera att dina tillval blivit rätt exempelvis.

  7. Inflyttning
    Dags att flytta in!

  8. Garantibesiktning
    Två år efter godkänd slutbesiktning sker en garantibesiktning. Eventuella garantifel åtgärdas då.

Källor: Hemnet, Svensk Fastighetsförmedling