Fastighetsbolag tar sats inför miljardsmäll

Av:  Joakim Goksör/TT

Fastighetsbolagen har ett tufft år bakom sig på börsen och står nu inför väsentligt högre räntor när lån ska läggas om. Bildmontage
Fastighetsbolagen har ett tufft år bakom sig på börsen och står nu inför väsentligt högre räntor när lån ska läggas om. Bildmontage

Fastighetsbolagen har rivstartat börsåret. Många bjässar i sektorn har hittills i år gått upp mer än dubbelt så mycket som börsen.

Men nu kommer boksluten. Och bedömare ser en stor risk för miljardnedskrivningar i sektorn och att marginalerna fortsätter pressas i räntelyftet.

– Dropptortyr, säger Lars Söderfjell, aktiechef på Ålandsbanken, när han beskriver de nedskrivningar fastighetsbolagen väntas göra den närmaste tiden.

– Jag tror att det blir ett gradvis förlopp, inte så mycket dramatik – ett par procent här och där åt gången. Och så håller man på så under några kvartal, tillägger han.

Stora värden upp i rök

Men det är stora värden som går upp i rök, miljardsmällar i vissa fall, tror han.

Redan i tredje kvartalets rapporter togs vissa nedskrivningar i sektorn. Men det finns betydligt mer värderingsluft som måste pysa ut ur balansräkningarna innan det är klart.

I prissättningen på börsen ser det ut som att investerarna räknar med att det framöver blir nedskrivningar av fastighetsvärden på kanske 15 procent från dagens bokförda värden, enligt Anders Kvist, senior rådgivare på Finansinspektionen (FI).

Fast han håller med Söderfjell. Fastighetsbolagen väntas inte riva av plåstret på en gång.

– De tror ju inte själva att priserna ska falla så mycket. Men några procentenheter tror jag de måste ta redan nu för att reflektera marknadsvärdet, säger Kvist.

Nedskrivningarna kan sätta lite bättre fart på transaktionerna på fastighetsmarknaden igen. Den har tvärnitat till följd av det stora gapet mellan vad potentiella köpare är beredda att betala och vad de finansiellt pressade ägarna vill ha för sina tillgångar.

Kvist beskriver det som pågår i fastighetssektorn just nu som ett reningsbad. Det handlar om att tvätta bort excesserna från tiotalet år med stort risktagande, finansierat av historiskt billiga obligationslån.

Kursras i fjol

Tvagningen har redan pågått något år på börsen – där många fastighetsaktier fick sig en rejäl kalldusch i form av kursras i fjol.

Fastighetsbolagen måste ovanpå det allmänt högre ränteläget också betala en allt högre riskpremie för att få nya lån. Det gör att det svider rejält när de ska lägga om alla obligationslån som löper ut – enligt bedömare någonstans mellan 100-140 miljarder kronor per år de närmaste åren.

De som inte har A i kreditbetyg – det vill säga väldigt stabila finanser enligt ratinginstituten – är i denna miljö i praktiken utestängda från obligationsmarknaden. Räntorna blir för höga för dem.

Det kan gälla branschbjässar som Balder och SBB, som nu måste lösa sina finansieringsproblem på något annat sätt.

Förutom att gå till banken och be dem hjälpa till med lån kan fastighetsbolag med positivt kassaflöde strypa utdelningar – som Castellum redan har gjort – för att bygga upp en buffert när obligationsägarna ska ha tillbaka sina pengar.

– Det kan också bli aktuellt att sälja fastigheter, för att banta balansräkningen och få loss pengar, säger Kvist.

– Just nu befinner vi oss i ett stort anpassningsskede som handlar om att banta skulderna med hjälp av olika åtgärder. Allt handlar om att försöka undvika att göra nyemissioner, tillägger han.

”Det här kan ändras ganska fort”

Både Kvist och Söderfjell betonar att överlag går fastighetsbolagen fortfarande bra operativt, med höjda lokalhyror, låga vakansgrader samt generellt positiva kassaflöden och förvaltningsresultat.

– Det har inte gjorts så mycket affärer som visar att fastighetsvärdena har gått ner. Så om det är en kris så är det en kris i slowmotion, säger Kvist.

Det har inte heller varit några stora ”kredithändelser” i sektorn, där betalningar ställts in eller någon hamnat på obestånd, konstaterar Söderfjell.

– Men vi vet också erfarenhetsmässigt att det här kan ändras ganska fort, tillägger han som en brasklapp.

Riskerna finns främst bland mindre och onoterade fastighetsbolag utan tillgång till obligationsmarknaden, enligt Söderfjell. Kvist tror för sin del det krävs en betydligt kraftigare konjunkturnedgång än den vi ser nu för att det ska bli en riktig fastighetskris.

Men obligationsmarknaden – där fonder, pensions- och försäkringsbolag jagar avkastning – kan dock krympa i reningsbadet. De stora fastighetsbolagen har i dagsläget 30-40 procent av sin finansiering på därifrån – i runda slängar 650 miljarder kronor.

För tio år sedan var obligationernas andel av finansieringen kanske 10 procent, enligt Kvist.

Publisert:

Min ekonomi

Prenumerera på Cervenkas Nyhetsbrev

Spaningar om den turbulenta ekonomi vi lever i nu

ÄMNEN I ARTIKELN